天地翻覆 第94章 周磊的创新

国信地产的项目会议室里，春日的阳光透过百叶窗，在长条会议桌上投下明暗交错的光影。周磊坐在主位，面前摊开的蓝色文件夹边缘泛着轻微的磨损——这是赵山河退休前亲手交给他的，此刻文件夹正停在“2011年风险预案”那一页，页边有赵山河用红笔写的批注：“稳不是不进，是进得有底。”

桌对面，代建事业部的老员工张工皱着眉，指尖敲了敲“保障房 长租房”模式的测算表：“周总，保障房本身利润薄，再拿一部分做长租房，年化收益才3.8%，比商品房差远了，这会不会太保守？”会议室里一阵附和，有人小声说“之前赵总在时也没做过这种模式，万一政策变了怎么办”。

周磊没急着反驳，伸手把蓝色文件夹往后翻了两页，露出里面夹着的一张泛黄的纸——是2009年幸福里保障房项目的业主感谢信复印件，信上“国企靠谱，住得安心”几个字格外醒目。“大家还记得幸福里吗？”他的声音不高，却让会议室瞬间安静下来，“当时王副总（王建军）也觉得保障房不赚钱，可后来呢？幸福里的口碑让我们拿到了三个代建项目，负债率一直控制在40%以下，这就是‘稳’的好处。”

他指着测算表上的红色数据线：“‘保障房 长租房’，保障房有政策托底，建设成本能压15%；长租房我们只运营已建成的房源，不新增拿地，租金每年按3%递增，虽然单项目收益低，但胜在稳定——这半年的测算显示，这个模式能让我们的负债率再降2个百分点，还能拿到住建部的‘租赁试点’补贴。”

说着，他从文件夹里掏出另一张纸，是赵山河去年写的“项目笔记”，上面画着简单的流程图：“保障房→民生需求→稳定现金流→反哺代建”。“赵总退休前跟我说，国信的‘稳’不是守着不动，是找能落地的‘进’。”周磊的指尖划过笔记上的字迹，“现在很多房企拿地激进，负债率超70%，但我们不一样，国企的责任不只是赚钱，是要在行情好时不贪，行情差时能扛——这个模式，就是我们的‘扛得住’的底气。”

会议室里的议论声渐渐小了，王建军端着保温杯，看着周磊年轻却笃定的侧脸，突然想起三年前——赵山河刚推跟投制时，自己也是这样质疑，可后来跟投的员工都赚了钱，国信也成了县里的“保障房标杆”。他放下杯子，开口道：“我觉得可行。之前我总觉得要赚快钱，可去年城北地块烂尾的事给我上了一课，稳确实比什么都重要。”有了王建军的认可，其他人也纷纷点头，张工拿起测算表：“那我们下一步先选哪个项目试点？”

“就选城东的安居苑二期。”周磊打开投影仪，屏幕上出现安居苑的航拍图，“这里离地铁口近，周边有三个产业园，年轻人多，长租房需求大。我们计划拿出200套保障房转化为长租房，租金定在市场价的80%，优先租给产业园的技术工人，这样既能保证出租率，又能跟地方政府打好配合。”

两周后，住建部的调研小组来到安居苑二期项目现场。周磊陪着调研组走进一栋刚完工的楼，楼道里贴着“租金明细”和“维修公示”，一位租住在3楼的年轻人正拿着钥匙开门，看到他们笑着说：“我之前租私人房，一年涨了三次租，这里签了三年合同，租金稳定，还能申请补贴，比以前省心多了。”

调研组长翻着周磊递来的运营方案，里面夹着蓝色文件夹里的“风险预案”摘要——从“政策变动应对”到“租金拖欠处理”，足足列了12条。“国信这个模式好就好在‘实’。”组长指着方案里的条款，“不搞虚的，从建设到运营都有章法，负债率控制在40%以下，符合国企的定位，值得推广。”

当天下午，国资委的表扬通知就传到了国信——“既守合规底线，又创发展新路径，为国企房地产转型提供典范”。周磊拿着通知，第一时间去了赵山河家。赵山河正坐在客厅的藤椅上，翻着那本蓝色文件夹，看到周磊进来，笑着把文件夹递给他：“我看了你加的‘保障房 长租房’规划，批注得不错，比我当年考虑得还细。”

“都是您教的。”周磊接过文件夹，看到赵山河在新规划旁写了一行字：“进有方向，退有底线，这才是国信的根。”阳光透过窗户，落在两人手中的文件夹上，封面“国信地产”四个字在光里泛着暖光。

接下来的半年，“保障房 长租房”模式在安居苑二期落地见效——200套长租房出租率达95%，每月带来稳定租金收入40万，国信的负债率降到38%，比年初计划还低了2个百分点。住建部把这个模式作为“租赁试点案例”，在全省推广，有三个地级市的国企主动来找国信合作，想引进这个模式。

年底的国信年度大会上，周磊站在台上，身后的大屏幕播放着安居苑租户的采访视频——有刚毕业的大学生，有产业园的工人，每个人都笑着说“住得踏实”。“赵总退休前说，国信要做‘让人放心的国企’。”周磊的目光扫过台下的员工，落在角落里赵山河的身影上，“现在，我们用‘保障房 长租房’模式，把‘放心’从‘住有所居’延伸到‘住得安稳’，这就是我们对‘稳’和‘进’的答案。”

大会结束后，周磊把蓝色文件夹放进办公室的保险柜，里面新增了“2012年模式推广计划”，第一页贴着安居苑租户送的锦旗照片——“国企担当，租住无忧”。他想起赵山河说的“蓝色文件夹里装的不是规矩，是国信的良心”，突然明白，所谓创新，从来不是凭空冒进，是在传承的基础上，把“稳”的根基扎得更深，把“责任”的边界扩得更广。

窗外的夜色里，国信大厦的灯光亮得温暖，远处安居苑的楼群也亮着灯，像一片安稳的星群。周磊知道，这个“保障房 长租房”的模式，会像赵山河留下的蓝色文件夹一样，成为国信的新传统——在房地产的浪潮里，不追风口，不贪暴利，以稳为基，以进为翼，成为真正能扛住风浪的“国企标杆”。

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