深圳蛇口的清晨,带着海腥味的风掠过工地围墙,把塔吊上的安全旗吹得猎猎作响。陈文博站在“恒基·悦府”高端长租房项目的地基旁,穿着一身深灰色工装,裤脚沾了点泥土——这是他今早跟着监理去检查基坑时蹭上的,却没像以前那样让助理立刻清理,反而觉得这泥土的重量,比西装裤上的褶皱更让人踏实。
他手里攥着两页纸,一页是项目进度表,上面用红笔标着“桩基验收合格”“钢筋进场抽检通过”,每一项后面都跟着第三方监理的签名;另一页是张泛黄的字条,边角被反复摩挲得发毛,上面“启棠,我赌输了,房子没了,家也没了”的字迹,是1997年父亲陈启棠那位破产的朋友写的,现在纸的空白处,又多了陈文博自己添的几行小字:“2012.3 深圳项目,自有资金60%,负债率28%,第三方监理全程跟进”。
“陈总,这是今天刚到的外墙保温材料样品,监理那边已经初检过了,各项指标都符合要求。”项目工程师递过来一个白色的泡沫板,表面印着“阻燃等级B1级”的字样。陈文博接过样品,指尖按了按,感受着材料的密度——这是他特意要求的,比行业常用标准高一个等级,成本多了3%,但他记得父亲说过“运营类资产,质量是根,根不牢,再高的收益也守不住”。
远处传来汽车引擎的声音,陈文博抬头,看到一辆黑色轿车停在工地门口,车门打开,陈启棠走了下来。他穿着一件藏青色风衣,头发比去年退休时白了些,却依旧腰杆挺直,手里拎着一个黑色公文包——那是陈文博从小看到大的包,里面永远装着那张字条,还有一本记满项目风险的笔记本。
“爸,你怎么提前来了?”陈文博迎上去,接过父亲手里的公文包,指尖触到包的内侧,那里有个暗袋,他知道,字条就放在里面。
陈启棠没急着说话,而是走到地基边缘,弯腰捡起一块钢筋样品,对着晨光看了看,又用指甲划了划表面的防锈漆:“这漆的厚度,比合同要求厚了0.2毫米。”
“监理说,深圳海边潮湿,多做一点防锈,能延长使用寿命。”陈文博解释道,语气里带着一丝不易察觉的紧张——这是他第一次独立负责深圳的项目,虽然按字条原则反复测算过,却还是怕父亲挑出问题。
陈启棠点点头,走到项目公示板前,上面贴着项目的资金构成表:自有资金1.2亿(60%),银行贷款0.8亿(40%),负债率28%,旁边还贴着第三方监理公司的资质证书。“以前你总觉得,负债率控制在50%就够了,现在知道为什么要压到30%以下了?”陈启棠转过头,看着儿子,眼里带着笑意。
陈文博想起2010年,自己想抄底上海松江的地块,父亲当时把字条拍在桌上,指着“负债率超70%房企名单”说“潮水退了才知道谁在裸泳”。那时候他还不服气,觉得父亲太保守,直到后来看到那些高负债房企资金链断裂,才明白字条里的教训。“现在懂了,”他指着公示板上的数字,“运营类资产靠的是长期租金收益,不是短期买卖差价,负债率高了,万一租金回款慢,就会出问题——就像爷爷(陈启棠的朋友)当年,把所有钱都投进楼市,一点缓冲都没有。”
陈启棠从公文包里掏出那张字条,递给陈文博:“你现在能想到这层,就比我当年教你的,更进了一步。”字条上除了那句旧话,还有陈启棠当年写的备注:“1997.10 香港,恒生指数跌50%,老友破产”,现在又多了陈文博加的“2012.3 深圳,项目负债率28%,第三方监理”。
父子俩沿着工地的临时步道往前走,工人正在绑扎钢筋,阳光透过钢筋的缝隙洒下来,在地上投下交错的影子。“我让助理查了,这个项目的租金定价,比周边同品质长租房低5%,但配套多了健身房和共享厨房,”陈文博指着不远处的配套区设计图,“爸你说的‘稳一点,走得远’,我记着的,不贪高租金,先把入住率稳住。”
陈启棠停下脚步,看着儿子的侧脸——以前陈文博谈项目时,眼里总带着急于证明自己的急躁,现在却多了份从容,连说话的语速都慢了些。“当年我把字条交给你,不是让你照抄,是让你记住‘稳’不是保守,是对自己、对团队、对客户的责任,”他拍了拍陈文博的肩膀,“现在看来,你懂了。”
中午的时候,陈文博的妻子带着儿子过来了。六岁的小家伙穿着小工装,手里拿着一个玩具塔吊,看到陈文博就跑过来:“爸爸,你建的房子什么时候能住呀?”
陈文博蹲下来,把儿子抱起来,从口袋里掏出那张字条,轻轻放在儿子手里:“你看这张纸,上面写着爷爷的朋友的故事,他以前太贪心,把钱都投进去,后来房子没了,家也没了。爸爸现在建房子,就是要稳稳的,不能像他那样。”
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